来源： 作者： 发布时间：2019-07-03

 当前中国房地产市场冷热不均，不过分城市和资产类型来看，一线城市优质房地产仍旧受到机构投资者青睐。日前，由戴德梁行联合北大光华中国REITs研究中心和中联基金发布的一份调查研究报告指出，在受访者对不同类型商业不动产关注度调研中，甲级写字楼是最受市场追捧的业态。

本次调研发现，受访者对2019年投资机会的关注度主要集中于北京、上海、广州、深圳四个一线城市。对于资产价值具有一定成长性的新一线城市商业不动产，重点关注与偶尔关注的比例较多。相较于一线、新一线城市的受关注程度，受访者对二线城市的机会相对谨慎。受到国内整体经济形势不确定性与近年金融市场紧缩态势的影响，不少投资人倾向于选择商业地产市场更为稳健的一线城市作为投资目的地。

回顾2018年，商业资产交易空前活跃，一批标志性商业项目集中入市，商业资产证券化迎来新热潮。当年，盈科中心项目以105亿元高价成交，打破了北京商用物业交易金额记录。同年，广州正佳广场资产支持专项计划成功发行，总规模73亿元，成为2018年最大规模的CMBS。此外，北京国瑞购物中心、北京哈德门广场、北京合生汇、北京世纪金源、苏州新建元邻里中心、深圳龙岗万科广场等众多优质物业也成功获批或发行了证券化产品。在房地产金融杠杆普遍过高的背景下，商业资产的证券化更具现实意义。同时也是中国商业地产走向国际化、规范化的重要标志。

根据全联房地产商会商业地产研究会与睿意德联合发布的相关报告预测，由于受宏观经济影响，消费者消费更趋谨慎，再加之商业自身创新不足，渠道分流更加明显，今年业界对商业地产市场预期普遍下行，新项目的拓展更趋保守。餐饮、影院等购物中心传统增长引擎表现乏力，新零售的发展也不尽如人意，行业步入“无创新不商业”的新时期，亟须替代性创新业态与模式，市场倒逼的创新压力加大。

专家指出，近年来，随着经济的快速发展，消费人群的不断迭代，消费理念与消费模式正在发生深刻变化。消费升级作为主旋律已经不可逆转，但是，与此同时，消费分级现象也更加突出，有时貌似消费降级，其实正是消费分级的体现。如仔细分析拼多多的客群构成，便可发现它的崛起不能简单地解读为消费降级，而是追求高性价比新消费理念的体现。

另外值得关注的是，目前在众多商业业态中，对新零售模式争议颇为热烈。在专家看来，以腾讯入股步步高、阿里入股居然之家等为代表的线上线下融合，在完成了股权整合之后，将步入技术融合、运营融合与文化融合等多维深度融合阶段，新型数字化门店落地预计会继续加速，新零售可能出现更具先进性的商业模式，行业也面临重新洗牌的可能。永辉“超级物种”的巨亏虽然引发对于新零售的一些担忧，对于新零售的盈利模式也有了更多的质疑，但是对于线上线下融合业界仍普遍抱有期待。

过去，购物中心、百货商场等商业体与商业品牌之间的关系，多是简单的租赁关系，商场的角色基本上只是选择与考核商户。如今，为共同应对市场下行压力，商场与品牌商的关系正在悄然发生变化，有的商场开始深度支持品牌创新发展，通过大数据指导品牌商优化产品与供应链，甚至直接投资孵化品牌、合作经营品牌等，商场与商业品牌的命运共同体与利益共同体关系更趋紧密。

最后需要指出的是，多年以来，一些地方政府对于商业地产重招商轻规划，商业地产企业重开发轻运营，导致投资过热、无序发展等问题突出。为此，已经引起了国家相关部门的重视。在成都等地的推动下，国家标准委已经基本完成了商务楼宇发展国家系列标准的起草工作。随着标准的发布，将会对地方政府招商引资政策产生影响，商业地产的发展乱象也将会进一步规范。今后，商务楼宇的发展方向将从数量型增长转向质量型发展。