来源： 作者： 发布时间：2018-01-26

  2018年还有一大政策是限售，这一政策是长效机制最主要的组成部分，限售跟限购不一样，限购可以随时取消，限售是不可能随时取消的。
如今已进入新的一年，但放款周期还较长，约3-6个月，这个放款周期会是今年的主基调。
如果上半年商务公寓价格出现回升，以及商务公寓的大宗交易以及投资投机需求很强烈，下一轮调控政策主要就是在商务公寓。　——— 李宇嘉
数据显示，政策主导下的深圳楼市已经连续15个月平稳回落，进入新的一年走向会怎样？近日，多名专家纷纷针对楼市发表个人看法。关于调控，深圳市房地产研究中心主任王锋认为，2018年深圳房地产调控目标不动摇，力度不放松；而深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉则认为，调控政策已经处于顶部，如果深圳商务公寓价格没有控制好出现回升，下一轮调控政策主要就是在商务公寓。
现状
消费者加杠杆的动力仍较强
1月21日，由深圳房地产信息网(咚咚找房)举办的“2018购房者民间总结会”在深圳福田举行。会上，深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，目前调控政策已经处于顶部，上半年基本是维持不变，但不能说不存在变数，如果商务公寓的价格没有控制好，下一轮调控政策对象可能就是在商务公寓。此外，他还提醒，投资深圳本区域的房地产市场，流动性溢价会损耗，所以目前不是很建议大家买房，如果有钱，可以考虑银行理财产品。
会上，李宇嘉指出，2018年影响楼市走向最主要的是政策：一是调控政策，二是房贷政策。国家在不断地强调调控是不动摇的、力度是不放松的；虽然目前在全国范围内有部分地区开始松绑政策，但2018年中央的定调是调控政策将不会放松。贷款方面，今年房贷政策的目标是要去杠杆。如今已进入新的一年，但放款周期还较长，约3-6个月，这个放款周期会是今年的主基调；其次是额度控制，2017年要求新增贷款中房贷占比不超过30%，然而，实际情况是去年全国的增量达到40%。目前来看，消费者加杠杆的动力较强，这源于很多新房因限价比周边二手房价值低，置业者看好市场。
李宇嘉强调，居民杠杆率过快攀升是房地产泡沫最主要的表征，美国次贷危机就是这么发生的。这也是对深圳楼市影响最大的因素。
调控
限售是长效机制的主要组成部分
而关于调控政策，李宇嘉认为调控政策已经处于顶部，上半年基本是维持不变，但不能说不存在变数。一方面是限价，另一方面商务公寓在北京、上海都控制得很严，但深圳并没有控制。因为深圳离不开商务公寓，如果上半年商务公寓价格出现回升，以及商务公寓的大宗交易以及投资投机需求很强烈，下一轮调控政策主要就是在商务公寓。
“2018年还有一大政策是限售，这一政策是长效机制最主要的组成部分，限售跟限购不一样，限购可以随时取消，限售是不可能随时取消的。从兰州的政策来看，未来的政策绝对要向限售转移。未来如果限售继续坚持下去，对商品房的影响较大。”由于大范围的限价和限售，以及贷款周期的拉长，导致房屋流动性下降，资产的换手率就会下降，进而导致了流动性溢价的损耗。
所以，李宇嘉指出，未来楼市可能会出现“一房多价”的情况，包括有全款买房、贷款买房、商业贷款买房以及组合贷款买房四种价格。
投资区域
深莞和广州近南沙片区值得关注
而投资方面，李宇嘉认为，2018年的深圳市场需求仍旧较强，一方面是深圳每年有50-60万人口流入，此外则是规划的全面落地。据说国家战略性的粤港澳大湾区的规划今年会出来，虽没有趋势性投资机会，但有结构性投资机会。广深科技创新走廊将是很值得投资，从深圳南山到东莞松山湖，再到广州南沙，这将是未来中国的硅谷，未来这条走廊的产值以及围绕这个走廊的粤港澳大湾区产值全球第一；关注的区域除了深圳外，还可以关注东莞和广州靠近南沙片区。
观点
投资：
商铺市场有一定风险
深圳市房地产中介行业研究总监徐枫表示，深圳2007年以后即进入存量房市场，从市场份额来说，新房份额正常情况下只占三成左右的交易量，这两年去到五成是因为楼市的环境，限购、限售、限价等需求侧的限制，所以对新房市场有了一定的拉升作用。
徐枫提醒置业者投资要看两件事：一是看房屋流动性；二是要给下家留下足够的接盘空间。2018年的房价是回归理性的一年，尤其要关注工商铺市场的风险，因为，工商铺现在的交易量比较差，特别是商铺市场有一定的风险。