来源： 作者： 发布时间：2017-10-25

在租户需求和城市发展的双重驱动下，上海非中央商务区甲级办公楼市场近年来迎来爆发式增长。10月24日，仲量联行发布了最新研究报告，结合对办公楼企业租户和投资机构的调研结果，分析非中央商务区办公楼市场的发展现状，以及细分市场的发展前景。
仲量联行提供的数据显示，2009年，上海非中央商务区甲级办公楼仅有40万平方米存量。截至目前，这一数字已跃升至500万平方米，体量堪比中央商务区甲级办公楼市场。过去一年间，非中央商务区市场的净吸纳量已占到上海甲级办公楼总吸纳量的61%，大大超过2009年时26%的水平。
仲量联行华东区董事总经理吴允燊表示：“上海正在加速迈向卓越的全球城市。新兴板块在未来相当长的时间内将获得市场发展带来的持续红利，但与此同时，它将助力上海的明天，为城市高速发展提供所需的空间载体，成为城市发展的新引擎。”
交通便捷度是租户做迁址决定时的第一位考虑因素。仲量联行华东区研究部总监姚耀表示：“随着上海办公楼市场的日趋成熟，传统中央商务区已难以满足不断增长且多元化的企业办公空间需求。在此背景下，上海的非中央商务区甲级办公楼市场不断壮大，需求量呈现爆发式的增长。”
根据仲量联行对2012-2017年期间竣工的20栋上海非中央商务区甲级办公楼的调查结果，新租赁的办公空间中，仅有19%来自于中央商务区甲级办公楼的原有租户。事实上，非中央商务区甲级办公楼绝大部分的租赁需求来自于从中央商务区和非中央商务区市场乙级办公楼迁出或寻求升级的租户，对中央商务区甲级办公楼市场并不会造成强烈冲击。
仲量联行上海商业地产部总监张静表示，强劲需求预计将会持续。“随着上海国际门户地位的稳固发展，众多企业面临升级、扩张或整合办公空间的现状，而非中央商务区的崛起恰逢其时，恰好满足了‘中端市场’企业办公需求的升级。”
值得一提的是，租赁成本仍是企业选择办公项目的首要考虑因素之一。中长期来看，中央商务区办公楼市场预计将出现供不应求的状况，市场供应趋紧，将促使中央商务区办公楼租金在当前的整固期结束后重拾稳步增长的态势。因此，就长期而言，中央商务区办公楼将与非中央商务区保持一定的租金差。根据仲量联行的租户调查，当租金差距为2元/平方米/天时，23%的受访者会产生强烈的搬迁兴趣；当差距增加至3元/平方米/天时，意向搬迁者的比例上升15%。
根据上海的城市规划，大力推进新兴商圈的发展是大势所趋，这将有助于缓解城市中央商务区及其周边基础设施的压力；同时为处于不同发展阶段的企业提供多元化的办公选择，从而有助于提升上海的营商成本竞争力。
目前，上海十多个主要的非中央商务区细分市场正处于不同的发展阶段。按照其不同的发展轨迹，仲量联行建立了一个市场演进模型，将这些细分市场分为早期发展阶段、过渡阶段和成熟阶段。部分非中央商务区细分市场一旦经历成熟阶段，就可能借助其临近传统中央商务区的优势腾飞，并展示出中央商务区的特征，成为其一部分。大多数非中央商务区板块目前处在过渡阶段。不过，随着它们逐步迈入“成熟”阶段，有望最终进入中央商务区曲线。
在微观层面，仲量联行预计在今后十年，未来办公也将发生重大的变化。开发商将不再只是简单地提升传统的交房条件，而会将重点聚焦在如何将高科技、人工智能、健康、联合办公、人性化体验等千禧一代员工追求的流行元素融入他们的新产品中。非中央商务区拥有更多的土地储备，有望在未来办公方面引领上海办公楼市场的发展。
仲量联行的研报指出，放眼中国其他一线城市，近年来新兴区域市场均表现活跃，例如北京的望京区域、广州的琶洲与深圳的后海总部基地。这些区域的租金优势及新增高品质物业有效吸引了大批具有扩张、整合以及升级搬迁需求的租户。此外，香港业已成熟的办公楼市场亦经历了加速向非传统核心区发展的步伐。近年来，大量金融和专业服务类企业从中环地区涌入香港东，使其成为香港非中央商务区办公楼市场中最成熟的细分市场。